高校房屋资产优化配置的思考（一）

高校房屋资产优化配置的思考(一)

作者：北京工业大学国有资产与实验室管理处 侯艳艳　李俊　赵明

摘要：高校房屋资产是高校资产中价值最高的。如何优化房屋资产的配置，提高资产的使用效益，实现国有资产的保值与增值，是高校资产管理研究的重要内容。本文引入公共产品理论对高校房屋资产进行分类，分析房屋资产管理与配置中存在的问题，以北京工业大学为例，介绍高校不同类型房屋资产现行管理模式，提出优化房屋资产配置的思考。

关键词：高校;房屋资产;资产配置;管理模式

高校房屋资产是学校发展的重要资源依托，是高校国有资产的重要组成部分。高校房屋资产的管理水平直接关乎学校办学水平和办学效益。在高等教育内涵式发展的背景下，高校新建房屋资产的可能性越来越小，如何挖掘现有房屋资产潜力，优化房屋资产配置方式，提高房屋资产使用的质量和效益，实现高等教育事业的可持续发展，是高校资产管理研究的重要内容。

      一、高校房屋资产的分类

根据教育部2018版的《普通高等学校建筑面积指标》标准规定，高校必需配置校舍有教室、实验实习实训用房及场所、图书馆、室内体育用房、校行政办公用房、院系及教师办公用房、师生活动用房、会堂、学生宿舍(公寓)、食堂、单身教师宿舍(公寓)、后勤及附属用房共十二项;选择配置校舍有研究生教学及生活用房、留学生及外籍教师生活用房、专职科研机构研究及办公用房、继续教育用房等。上述标准中规定的房屋资产具有不同的指标设置，功能范围也有差异，为了科学合理有效对高校房屋资产进行研究，我们引入公共产品理论对高校房屋资产进行分类。

根据公共经济学理论，社会产品分为公共产品和私人产品。准公共产品兼备了公共产品和私人产品的特征。公共产品具有与私人产品显著不同的三个特征:效用的不可分割性、消费的非竞争性和受益的非排他性。这三个特征是区分公共产品、私人产品、准公共产品的重要标准。按照这个标准，从高校房产的公共属性、使用范围、适用对象、产生效益等方面考虑，将高校房产分为四类。

第一类：具有公共使用、公共受益、非竞争性非排他性的性质，属于公共产品类的房屋资产。如教室、图书馆、会堂、校行政办公用房、师生活动用房等。

第二类：兼备了公共产品和私人产品的特征，属于准公共产品类的房屋资产。如院系及相关科研单位的用房，包括其教学科研基本用房、实践教学用房、科研业务用房及综合用房等，主要用途是满足学校的教学科研需要。

第三类：也是兼备了公共产品和私人产品的特征，属于准公共产品类的房屋资产。如单身教师宿舍(公寓)、留学生及外籍教师生活用房、后勤及附属用房(除经营性用房外)等，主要用途是满足师生的生活、居住等保障性需要。

第四类：具有竞争性和排他性的性质，属于私人产品类的房屋资产。如经营服务用房、产业用房、后勤经营用房等。

      二、高校房屋资产管理与配置中存在的问题

1.缺乏整体规划，存在供需矛盾

高校房屋资产的管理配置，普遍存在缺乏整体规划指导，各类用房之间分块管理、比例失调、缺乏统筹，常出现摊大饼式的扩张、小而全的设计、破坏性的改造等问题。在“双一流”高校建设的背景下，学生规模扩大、学科快速发展、高水平师资引进需要更多房屋资产保障，而房屋资产总量不足、结构失衡，往往难以满足学校发展对房屋资产日益增长的需求，存在一定的供需矛盾。在第二类教学科研类用房中表现尤其突出。院系因分合发展、规划不足，导致出现用房资源分散、实验室布局散乱、重复改造、会议室报告厅共享性差、发展用房不足、制约学科发展等问题。

2.部门间协同困难，有效配置难度大

房屋资产管理配置涉及多个工作环节、多个部门，如果没有管理机构统一组织统筹协调，容易出现部门间各自为政、相互扯皮、躲避矛盾、逃避责任的情况。职能部门间协同困难致使房屋资产管理效率大大降低。如在第一类公共产品类中公共服务用房，二级部门为方便使用，将会议室等设置在本部门内，不与其他部门共享使用，占用大量房屋，造成资源浪费。

在第二类教学科研类用房中，因长时间无偿使用，二级学院将教学科研用房视为“学院私有资源”，希望获得房屋越多越好，院系学科发展用房不从内部现有资源优化调整预留，而靠向学校申请要“新房”取得。房屋资产在各学院之间调配时困难重重，有效流动难度大。

3.资源配置不合理，房屋使用效益低

由于历史原因，多数高校房屋资产现状配置不合理。在第二类教学科研类用房中，存在着房屋占有量和利用率都不均衡的问题。有些团队教学工作量不足、科研项目不多，但占用了较多的房屋，有些团队的教学工作量、科研任务都很重，却没有足够的房屋可供使用;还有个别教师在离校后或退休后仍然占用实验室用房，而刚到校青年老师开展科研工作却没有实验空间;有一些大型仪器设备长期不用，早已过了报废时间不申报处置，占用实验室用房面积;有些实验室用房闲置不用，堆放杂物变成仓储库房，也不愿意将房屋交回学校重新配置。在第三类教师公寓、人才公寓类房产，在地理位置、租金价格、管理服务等方面比市场化住房具有一定的优势，部分教职工在租赁契约到期后仍不退房，因缺乏有效的制约机制和退出机制，造成有限的住房不能周转，降低了使用效益。

4.日常监督不到位，缺少绩效评价机制

高校房屋资产管理是系统性、长期性工作。目前，在第二类教学科研类用房管理中，日常监督不到位，缺乏过程监督，不能及时了解房屋资产变动情况，没有建立动态管理机制。缺少绩效评价机制，造成二级部门不重视房屋资产的管理，学校的制度不落地，轻视使用效益，资产不能良性循环。在第四类经营类用房管理中，监督机制和绩效评价机制的缺乏，会造成经营风险没有及时发现，导致国有资产的流失或效益降低。

      （“房屋资产管理模式与实践思考”内容下期放送）

本文选自《行政事业资产与财务》杂志 2020年第1期，版权归原作者所有，转载仅供学习交流。